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当过兵,站过岗,上过处女入过党。 打过枪,玩过炮,还和拉登拍过照。 走过南,闯过北,拉着死神跳过舞。 挨过刀,中过弹,枕着鳄鱼睡过觉。 翻过山,游过海,搂着死人嗥过歌。

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救民生、保增长、控通胀”的国策建议  

2010-01-10 19:42:34|  分类: 经济中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   以百姓买得起的国民住宅

     作为当前经济发展最强的支撑点

              可年增6.5万亿GDP和3800多万人就业

若把大力发展国民住宅产业战略作为“保增长、控通胀”最大落脚点,可以使

      我国一年的GDP增量高达6.5万亿元,相当于2007年总量的四分之一;

      城镇住房水平13年内实现倍增,2020年可达到人均35平米的住房小康;

      一年提供3800万个新增岗位,为社会的和谐共享和平稳创造最佳就业匹配;

      促成城乡住房保障一体化,全国可集约节省住房用地七八千万亩;

      “救世济民”解困我国市民住房五大危局,化解城市社会最大不和谐因素;

      房价下降将使物价整体水平大幅下降,国民住宅可力保“控通胀”;

      住房消费全面顺畅,将化解消费资金“过剩滞压”引发的资本市场危机

 

“保增长”,如今已成为中国上上下下共同关注的焦点话题。但怎么“保”,如何“增”,却是一道难解的课题。一不小心,就会像某些地方政府那样,搞出违逆民意、又毫无效果可言的笑柄。

 

一、解析中国经济问题,须以系统的方法抓住制衡和影响全局的“关键点”

实际上,中国经济当今所面临的挑战,还表现在其他一些重要方面。比如:

    如何把较快的经济发展转化为民生质量的显著提升,使快速发展造就的“国富”切实转化为“民强”?真正做到上下一心、齐心协力,搬掉被民众称之为“新三座大山”所带来的一系列久拖不决的民生难题,使发展的成果真正为国民共享

如何在经济发展方式的转型的若干年过渡期内,找到替补性强的新的增长点和增长策略,为中国由“世界工厂”平稳的转移到“创新型国家”提供过渡期的强力支撑

如何使国家发展方式转型期的新的增长点,为高质量、有效益的解决每年数千万新增劳动力的就业提供保障

如何释放和加速国民的消费力,从而使消费内需真正成为中国经济发展的“基本立足点”,使中国GDP的快速提高,尽可能的减少对过度投资和出口拉动的依赖,使盲目增长对国民经济发展的负面效应降低到最小化。等等。

中国的经济和社会问题看起来千头万绪,但各问题之间存在着极大的关联性。社会的发展,本身是一个系统结构综合作用的结果。一旦社会发展系统的某个层面出现严重的滞后和失衡,新的矛盾必将给社会和经济的其他方面带来极大的冲击和影响。如何破解这些难题,考量着当今国人的智慧。

所以,我们在解析当前社会发展中出现种种新的问题中,应以系统论的思维和方法,整体性的统筹分析和解决问题。

从去年底以来,中央根据不同时期出现的问题和重点,因时而宜的对各个阶段的经济工作重心提出了不同的要求。从年底的中央经济工作会议定调2008年经济工作“防过热、防通胀、重民生”的三大重点,到4月份提出“既要防经济过热,又要防经济下滑”,再到7月的政治局会议把宏观大局定格在“保增长、控通胀”,宏观调控中心走向的调整,反映出解决当前经济矛盾重点的思路之变。

那么,“保增长”、“控通胀”和“重民生”这些看起来存在一定的矛盾甚至对立的命题,能不能通过系统的方法整体性的统筹一并解决?如果实施系统的方法解决当前经济运行中的主要矛盾,究竟应该从何入手、采取何种方式,方可达到“纲举目张”的边际效应巨大的效果?

核心的问题,就在找到制衡和影响当前经济发展全局的“关键点”。我认为,大力发展国民住宅产业,实现住房消费倍增,可以也能够成为这几年实现“一保一控”经济战略的重要支点。

所谓“国民住宅产业”,就是根据我国现有的经济发展和城镇居民生活水平提高的迫切而现实的需要,依据世界各国国民住房水平发展的客观规律,按照全面建设小康社会的历史要求和城市化高速发展的客观规律,以超常的规模,大力发展使普通国民买得起、住得好、可以实现住房消费倍增的公众住宅产业。按照国际惯例,这里的“买得起房”有严格的量化要求,既居民最多只需支出6年家庭全部收入,即可买到一套体面的小康住房(房价收入比在6以内)。需要特别强调的是,“普通人买得起”是国民住宅最重要的特征。

 

        二、国民住宅将激活和倍增住房消费,一年可使全国GDP增加六万多亿

为什么说大力发展“国民住宅产业”,对现今我国经济和社会的稳定、健康和协调发展,可以发挥举足轻重的巨大效应呢?把“国民住宅产业”进行具体的量化分析和比较,就不难发现其中潜在的不可替代的巨大能量。

众所周知,住房消费虽然是居民其他消费不可比拟的最大的消费,也是生存所必须的刚性需求,但高房价下“只有富人才买得起”的住房市场,使这种“最大的消费”成为少数高收入者和权力集团的“专利”。和民众和业界都公认的城镇居民中“只有30%不到的人买得起房”(包括非正常市场的经适房等半福利房和拆迁房等)相对应,作为城镇居民中最大消费的住房市场,在开发商模式下,只能启动正常市场量的四分之一左右。

    如何激活另外的四分之三市场,使市民最反感的“不和谐因素”在得到化解的同时,成为推动经济发展的最大的“消费动力”,就成为一个绕不过的双重课题。

以超常的举措大力发展国民住宅产业,就成为现今条件下“解民忧、谋发展”的双赢之举

和现有“只为富人卖房”的少数人“权贵化”的房地产市场不同,国民住宅产业最重要的特征,首先就是它使住房消费重新回归到应有的“全民化”,既它的服务对象为全体国民(主要是指城镇居民)。它的最大是使命,就是要使绝大多数国民买得起房;第二,它所代表的住房水平,一方面要与经济的高速发展、尤其是城镇居民生活水平的提升“与时俱进”,另一方面,它又是适度的,和国家的土地资源和民众的收入水平相吻合。既它所造就的国民住房水平的全面小康,是现实而符合国情的,而不是“过度”和“奢侈”的。建设部经过多年的课题研究和多方的综合比较,几年前定下了城镇居民的“住房小康”标准为“到2010年人均30平方米,到2020年人均35平方米”(指建筑面积而非居住面积),已为各方所认可。

应该说,国民住宅既能满足民生“居者有其屋”的最基本要求,解决了民众“买得起房”的需要,并激活了占据中国一半人口的城镇居民最大的住房消费;同时,又能与时俱进的提升国民住房水平的小康化,真正体现“发展成果为民所享”

那么,以超常的速度,大力发展国民住宅产业,在解决了中国城市化及城镇居民第一大的民生问题——住房难的同时,究竟可以给中国的经济发展带来多大的机遇呢?让我们还是以具体的数据进行分析。

按照2006年由国务院批准印发的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测,到2020年的我国的人口总量将达到14.5亿人。届时我国的城市化率也将达到60%(注:目前全球城市化率平均已超过50%,而我国去年为44.9%。根据统计,“十五”“我国城镇化率年均提高1.3个百分点左右”)。这就意味着到2020年我国的城镇人口将达到8.7亿。届时城镇居民要实现建设部公布的“人均35平方米”的住房小康目标,全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。而到2007年底,根据统计局和建设部的相关资料统计和推算,我国城镇的现有居民住房总共才有的104.35亿平方米。两者之间相差高达200亿平方米。如果加上城市的改造拆迁,每年全国城镇居民住房还要减少2.5亿平方米左右。也就是说,今后13年全国每年总共要净增232.5亿平方米的城镇居民住房,相当于每年新增17.88亿平方米,才能实现 “全面实现小康”历史使命中“含金量最大”的住房小康。

而由于现有住房模式的制约,从2002年到2006年全国房地产市场5年销售的商品住房总和也仅有19.19亿平方米,只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。包括非市场化的住房供应,从全国城镇在2005年和2006年竣工的住宅建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米,2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比,整整相差了10至11.58亿平方米(中间数为10.75亿平方米)。造成的原因不是开发商供应不够,而是老百姓买不起。全国为此每年都会在需求旺盛情况下下出现数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。

来自国家统计年鉴资料显示,包括非市场化的住房供应,全国城镇住宅在2005年和2006年竣工的建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米,2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比,整整相差了10至11.58亿平方米(中间数为10.75亿平方米)。

危机也是机遇。如果我们用国民住宅产业的住房发展模式来替代现有的开发商高价暴利的住房模式,“激活”的将不仅是每年净增加的10多亿平方米的城镇居民住房,更重要的,是在这背后所蕴藏的潜力巨大无比的发展机遇。

我们已经知道,国民住宅产业一个最重要的特点,就是让老百姓买得起房。而“买得起”国际上通用的量化标准,是房价收入比控制在3—6之间。也就是说,一个家庭只用他们3年至6年的家庭收入,就可以买到一套“体面的住房”(我国的初步住房小康标准为户均90平方米)。我们以上限标准的6年收入、户均为三口之家以及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,得出的结论就是:

买一套90平方米的国民住宅均价应该为248148元。也就是说,让老百姓买得起房的国民住宅的平均房价,每平方米只有2757.2元。

    如果以每年发展10.75亿平方米的国民住宅计算,这就意味着仅新增城镇居民住房一项,全国一年新增的GDP就可高达29639.9万亿元。

参考学界经常借用世界银行的数据模型(既每销售100元的住宅,可带动130元—150元的其他商品的销售),考虑中国消费力相对较低的现实,我们以每100元的住房销售仅带动120元的其他商品销售的标准来计算,就可以发现:

我国如果一年新增10.75亿平方米可以让老百姓买得起、普通人可实现住房消费的国民住宅,住宅产业及它所带动的其他相关产业(如建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等),拉动起的新的增长点可高达6.5万多亿元,相当于2007年全年国内生产总值的四分之一(当年为246619亿元)

    大力发展国民住宅产业每年所带来的这6.5万亿元新的经济增量,究竟会给处在“特殊时期”的中国经济带来什么“翻天覆地”的影响呢?只要对比一下20007年全国主要的经济指标,人们就不难发现:它所创造的新的经济总量,相当于全国一年消费品零售总额(89210亿元)的72.9%;其增量规模之大,接近全国一年固定资产投资(137239亿元)的一半;就是把它与全国一年的GDP(246619亿元)相比,其所占到的比例,也高达26.36%,增量超过了国内生产总值的四分之一以上。如此巨大的增长空间,不仅其他任何行业无可比拟,而且也没有其他发展的策略可以替代。

激活城镇居民最大的住房消费,可以带来四分之一以上经济增量和超过25%的GDP增长,这就是大力发展国民住宅产业,在当前“保增长、控通胀”和世界性的金融危机下所不可替代的巨大作用。

 

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